上海讨债公司催债手段【案例】

2013年7月27日，上海市景观**小区的5~9号楼，都被小区的物业公司贴上了这样的通告：从7月28日起，物业公司将对缴费率最低的这5栋楼停止一切服务，并请缴过物业费的业主配合物业公司。通告中还提到，从7月31日起，对于不缴费的楼栋、单元，物业公司将采取必要的措施，停止5栋楼的业主使用小区内的公共排污管道、公共用电、公共自来水管道的设施。后物业服务企业在停电后被告上法庭，**判其败诉。

【律师评析】

实践中，物业公司催缴物业费的方法可以说是丰富多彩。比如说，停水停电停电梯、曝光欠费业主信息、半夜敲门早上堵门，把门卡、停车位、社区的优惠待遇等来“**”物业费的**式服务等。但这些方法均不是合**确的方法。曝光业主信息有可能侵犯业主的隐私权，而选择晚上“登门”也会侵犯业主的休息权，如果再有言语、行为上的威胁，就更是违法的。正确的方法应该是应该是下达律师函，或以其他方式催告，不成的话再到****。

但无论如何物业服务企业是没有权利以停水停电等方式来强制业主缴纳物业费的。理由如下：

1、法律没有授权。《物条》第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。可见，物业服务企业只是接受委托收取水电等费用。在业主为缴水费、电费时，物业服务公司可以根据供水、供电等单位的授权（供水供电等单位离享有依据合同的抗辩原则可以享有中止服务的权利）停止对业主的水电供应。但仅限于业主未缴水电费的情况，于物业费缴纳与否无关。

2、合同相对性原则。给业主供水供电的相对人应该是供水公司或供电公司 ，根据合同履行的抗辩原则，如果用水用电人不履行缴水电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝履行供水供电的义务，即停水停电的权利。享有停水停电的权利人是供水供电人，而非物业服务企业。

3、《上海市物业管理办法》明确规定物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由**或者变相**专业服务。

【启示】

若签订合同时，业委会与物业服务企业约定在业主未缴物业费时，物业服务企业可以停水停电，那此时，物业服务企业有这个权利吗？

若仅有业委与物业服务企业的约定，那尚不足以支持物企行使此权利，因为此权利是供水供电公司，物企不能侵犯供水供电公司的权利。所以还必须得有其授权。但这又违反了法律法规的强制性规定和现代的社会文明，所以，无论如何，物业服务企业以停水停电等方式催缴物业费的方法都是不可取的。

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